Zinshaus

Der österreichische Immobilienmarkt hat sich seit Beginn des Jahres 2022 stark gewandelt. Gestiegene Zinsen und hohe Inflation haben das einst hektische Treiben beruhigt. Bis 2022 war Fremdkapital leicht und billig zu bekommen. Dadurch drängten Investoren in den Markt, die folglich steigende Nachfrage trieb die Preise nach oben. Die Verkäufer bestimmten das Marktgeschehen, weil sie sich die Käufer aussuchen konnten. Heute ist das anders: Finanzierungen sind schwer zu bekommen, die Zinsen sind gestiegen, einige Marktteilnehmer gibt es nicht mehr. Die Nachfrage ist somit vergleichsweise niedrig. Im gegenwärtigen Markt ist die Käuferseite tonangebend – ganz einfach deswegen, weil es weniger kaufwillige Investoren gibt, als während der Jahre mit extrem niedrigen bis negativen Zinsen. Wer Geld zum Investieren hat, kann sich die Häuer aussuchen und die Preise im eigenen Interesse beeinflussen. Der Markt hat sich also um 180 ° gedreht.

Sonderfall Zinshaus

Ein besonderer Fall in diesem Szenario ist der Zinshausmarkt. Hier kommen zu den marktwirtschaftlichen Faktoren wie Zinsen und Inflation noch politische Maßnahmen hinzu, die in Österreich eher Populismus als Vernunft widerspiegeln.

Dennoch gibt es sie nach wie vor, die Investoren, die sich für Zinshäuser interessieren. Sie teilen sich hauptsächlich in vier Gruppen:

– Privatleute

– Stiftungen, Family Offices

– Institutionelle Investoren

– Gewerbliche Entwickler

Privatpersonen

Die erste Gruppe, das sind Personen mit gewissem Vermögen, die für sich bzw. nachkommende Generationen ein Zinshaus erwerben wollen, einerseits als Geldanlage, andererseits zur teilweisen Eigennutzung. Sei es, dass man für den studierenden Nachwuchs eine oder mehrere Wohnungen braucht, sei es, dass man das Haus selbst bewohnen, möglicherweise sogar einen Dachgeschoßausbau wagen möchte. Die Privatleute interessieren sich meist für kleinere Objekte in der Preisklasse von 2 bis 3 Millionen Euro und in guten Lagen. Vor allem die Bezirke 2. – 9. sind gefragt, oft zusätzlich auch der 13., 18. und 19. In selteneren Fällen kommen auch andere zweistellige Bezirke in Frage, wenn Mikrolage, Infrastruktur und öffentliche Anbindung stimmen. Die Gruppe der Privatinvestoren interessiert sich oft für schöne Gründerzeithäuser mit strukturierter Fassade. Der Zustand soll so sein, dass man sich nicht zu viel Arbeit einkauft. Ein paar sanierungsbedürftige Wohnungen stören nicht, aber das Haus soll insgesamt kein Sanierungsobjekt sein. Wenn Eigennutzung eine Rolle spielt, ist meistens der Faktor Rendite nicht ganz so wichtig wie bei reinen Anlegern.

Stiftungen und Family Offices

Bei den Stiftungen und Family Offices geht es seltener um Eigenbedarf. Hier stehen meistens zwei Faktoren im Vordergrund, die je nach Ausrichtung der jeweiligen Investment-Strategie unterschiedlich gewichtet sind: Lage und Rendite. Jene, die primär lageorientiert denken, nennen oft den 1. Bezirk als Zielgebiet. Damit einher gehen natürlich Bereitschaft und Möglichkeit, entsprechende Preise zu zahlen. Doch die Zeiten, als jede noch so niedrige Rendite akzeptiert wurde, ist auch hier vorbei. Was den Zustand betrifft, sollen die Häuser möglichst fertig entwickelt sein. Unbefristete Vermietungen stören nicht, erstens, weil diese Investorengruppe langfristig denkt und zweitens, weil der 1. Bezirk den Vorteil des relativ hohen Lagezuschlags aufweist. Jene Family Offices / Stiftungen, die eher hohe Rendite als gute Lage anstreben, suchen oft größere Zinshäuser mit Baujahren nach 1945 („mietrechtlicher Neubau“), um den MRG-Vollanwendungsbereich zu vermeiden. In diesem Fall ist man folgerichtig auch bereit, in Bezirken außerhalb des Gürtels zu kaufen. Infrastruktur und öffentliche Anbindung sind jedoch wichtig.

Institutionelle Investoren

Die dritte Gruppe, die Institutionellen Investoren, sind nach vorübergehender Zurückhaltung wieder auf das Zinshaus als Asset Klasse aufmerksam geworden. Gesucht werden vor allem große Zinshäuser mit langfristig realistisch erzielbarer Rendite. Auch Gründerzeit-Häuser (MRG-Vollanwendung) kommen fallweise in Frage, sofern der Lagezuschlag die Erzielung eines wirtschaftlich vertretbaren Ertrags ermöglicht. Überwiegend werden aber Wohnhausanlagen neueren Baujahres oder schlüsselfertige Neubauten gesucht. Der Forward Deal ist durch die gestiegenen Zinsen aus den Anforderungsprofilen verschwunden – die Finanzierungskosten bis zur Fertigstellung trüben die Kalkulationen zu sehr ein. Für viele Institutionelle wichtig: Die EU-Taxonomie bzw. das Thema ESG (Environmental Social Governance).

Gewerbliche Entwickler

Die Gewerblichen Entwickler, früher wichtigster Treiber am Zinshausmarkt, hat die Immobilienkrise am stärksten getroffen. Viele gerieten durch hohe, oft variabel finanzierte Außenstände unter Druck. Manche konnten diesem nicht standhalten und gingen in Konkurs. Viele der Verbliebenen kaufen derzeit gar nicht, sondern lecken ihre Wunden bzw. verwerten den Bestand. Nur einige wenige kaufen noch, und das sehr selektiv. Sie sind sich ihrer privilegierten Situation als begehrte Minderheit bewusst und wollen möglichst günstig investieren. Gesucht sind definitionsgemäß vor allem Häuser mit Entwicklungspotenzial, die saniert bzw. ausgebaut und dann verwertet werden. Die Verwertung erfolgt meistens durch Parifizierung und Verkauf der Wohnungen. Wenn Vermietung als Geschäftsmodell angestrebt wird, dann meistens durch Umstellung auf Serviced Apartments. Dieses Geschäftsmodell hat stark an Beliebtheit gewonnen. Um es zu realisieren, müssen Lage und Flächenwidmung stimmen – vor allem Nähe zur U-Bahn ist wichtig, und das Haus darf nicht in einer Wohnzone stehen. Die Liegenschaft sollte außerdem ganz oder größtenteils leer sein bzw. viele befristete Mietverträge aufweisen.